[Valya95]

Хочу рассказать, почему я вышел на рынок коммерческой недвижимости и какие выводы сделал для себя. Меня привлекли инвестиции в коммерческую недвижимость тут — https://vertical-invest.ru/news/inve...u-nedvizhimost. Меня всегда интересовало, куда можно вложить средства так, чтобы они работали в долгую, а не просто лежали без дела. Жилая недвижимость выглядит надёжно, но доходность там скромная. Когда я начал изучать сегмент коммерческих объектов, стало понятно, что разница ощутимая: в среднем доход от аренды составляет около 8–12 % годовых, а окупаемость находится в пределах 9–11 лет. Для сравнения — квартиры и апартаменты приносят вдвое меньше. Сначала я рассматривал прямую покупку. Интересно было посмотреть на офисные блоки и помещения формата стрит-ритейл. В хороших локациях они могут давать до 12 % годовых, а если продать через несколько лет, то прибыль будет ещё выше. Но этот путь требует серьёзных вложений: суммы в сотни миллионов рублей сразу отрезают круг потенциальных инвесторов. Второй вариант, который я изучил, — участие через паевые фонды недвижимости. Здесь всё проще: достаточно относительно небольшого капитала, а управление объектами, поиск арендаторов и обслуживание берёт на себя управляющая компания. В первые годы доходность может быть выше — до 18–22 % за счёт возврата НДС, а дальше формируется стабильный поток арендных платежей. Коммерческая недвижимость имеет очевидные преимущества. Долгосрочные договоры аренды часто включают индексацию под инфляцию, а востребованные площади в деловых районах не простаивают даже при изменениях на рынке. Но и риски никто не отменял: арендаторы могут съехать, здание нужно обслуживать, а налоги и нормативы меняются довольно часто. Для себя я выбрал смешанный подход. Часть средств направил в ЗПИФ — это даёт возможность получать доход без ежедневной рутины. А в перспективе хочу рассмотреть покупку отдельного объекта, например складского комплекса или торгового блока в районе с высоким трафиком. Такой баланс позволяет одновременно оставаться в рынке и постепенно формировать актив, которым можно управлять напрямую.